Wohnraum effizienter nutzen – Was Kommunen tun können
Kommunen können Wohnraummangel entgegenwirken
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Zahlreiche Faktoren erhöhen das Interesse von Kommunen an einer besseren Nutzung vorhandener Gebäude, dazu gehören Wohnraummangel, verbunden mit einem sehr hohen Mietniveau, der Wunsch, den Flächenverbrauch zu reduzieren, hohe Erschließungskosten in Baugebieten oder schlicht fehlende Bauflächen. Gleichzeitig können sich etwa 20 Prozent der älteren Menschen mit großem Wohnraum vorstellen, ihren Wohnraum zu verkleinern.
Kommunen sind vor Ort und nah dran an den Menschen – das macht sie zu zentralen Akteuren: Durch eine Kombination aus informatorisch-beratenden, planerischen, rechtlichen und finanziellen Instrumenten können sie suffizientes Wohnen fördern und dazu beitragen, Hemmnisse zu überwinden.
Wohnraumsuffizienz in Freiburg – Beratung zum Umbau von Einfamilienhäusern
Die Gegend um Freiburg gehört zu den Regionen Deutschlands mit dem größten Zuzug, dem engsten Wohnungsmarkt und den höchsten Mietpreisen. Verwaltung, Politik und Verbände versuchen, dieser Entwicklung entgegenzusteuern. Beratungsangebote zum Umbau von Einfamilienhäusern können dazu beitragen. Sie richten sich an Eigentümer*innen, die in ihrem Haus bleiben möchten, obwohl es eigentlich zu groß ist. Die Energieagentur Regio Freiburg bietet seit 2021 das Projekt „Kleiner Wohnen – besser Wohnen“ an. Qualifizierte Architekt*innen bieten eine individuelle, kostenfreie Beratung für Gebäudeeigentümer*innen zu Umbaumöglichkeiten an, sie thematisieren auch Baurecht und Finanzierung.
Das Interesse an diesem Angebot war so groß, dass in der Vergangenheit nicht alle Anfragen erfüllt werden konnten. Zwischen 2021 und Anfang 2023 wurden in Freiburg und dem Umland 134 Beratungen durchgeführt, sie umfassten teilweise sogar einen gemeinsamen Termin beim Baurechtsamt. Kommuniziert wurde das Projekt über Kampagnenarbeit, Netzwerkpartner und Veranstaltungen. Seit Ende 2023 läuft das Projekt in einer zweiten Phase, finanziert von der Stadt Freiburg und begrenzt auf das Stadtgebiet – durch die kleinere Zielgruppe ist die Nachfrage zurückgegangen. Ein Zwischenfazit bestätigte, dass die Beratungen den Gebäudeeigentümer*innen dabei halfen, nächste Schritte für ihr Gebäude zu planen.
Wohnungstauschbörsen zur Unterstützung bei der Wohnungssuche
Dass viele Menschen mit großen Wohnungen nicht umziehen, hat auch damit zu tun, dass kleinere Wohnungen kaum verfügbar sind und neu angemieteter Wohnraum pro Quadratmeter deutlich teurer ist. Hier können Wohnungstauschbörsen dabei helfen, Alternativwohnungen zu finden. Die „Mitnahme“ der Nettokaltmiete verhindert außerdem den Anstieg der Miete; eine Umzugsprämie setzt einen zusätzlichen Anreiz.
In Freiburg gibt es gleich zwei Wohnungstauschbörsen: eine der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft und eine der Stadt. Die Freiburger Stadtbau GmbH bietet seit 2017 eine Wohnungstauschbörse an. Ziel ist es, Menschen beim Umzug aus einer 3- oder 4-Zimmer-Wohnung in eine 1- oder 2-Zimmer-Wohnung zu unterstützen. Es gibt eine individuelle Beratung im Mieterbüro, die Kaltmiete pro m² kann beibehalten werden, wenn die neue Wohnung vergleichbar ausgestattet ist. Zudem wird ein Umzugszuschuss von 2.000 € gezahlt. Zwar wird das Angebot nicht allzu häufig angenommen, doch ist die Börse für das Unternehmen trotzdem ein wichtiger Baustein für bedarfsgerechtes Wohnen. Ein weiterer Vorteil des Angebots: Über die Mieterbüros besteht ein persönlicher Kontakt zu den Mietenden. Dies erleichtert die Ansprache; außerdem sind Bedarfe bekannt.
Das Angebot der Stadt Freiburg läuft seit 2021 über eine Internet-Plattform, die Tauschbörsen für verschiedene Städte anbietet. Im Unterschied zur Börse der Freiburger Stadtbau bezieht sich das Angebot auf den gesamten Wohnungsbestand in Freiburg. Auch hier wird eine Umzugskostenpauschale in Höhe von 2.000 € gezahlt, wenn eine große Wohnung frei gemacht wird. Eine Mitnahme der Nettokaltmiete ist hingegen nicht möglich. Für die Stadt Freiburg ist die Börse ein Erfolg. Anfang Oktober 2024 gab es 856 aktive Anzeigen und 2206 aktive Nutzende. Da die Plattform lediglich passende Gesuche zusammenbringt und der eigentliche Tausch im analogen Raum passiert, ist nicht belegt, wie viele Wohnungstausche tatsächlich erfolgen. Seit 2022 wurde die Umzugskostenpauschale jedoch 18-mal ausgezahlt.
Untervermietenden-Vermittlung durch „Wohnen für Hilfe“
Die Vermittlung von Untermieter*innen spricht Haushalte mit großer Wohnfläche an, die in ihrem Haus oder ihrer Wohnung bleiben wollen, aber hin und wieder Hilfe benötigen oder nicht gern allein leben wollen.
Seit 2002 gibt es in Freiburg das Programm „Wohnen für Hilfe“. Seit 2019 teilen sich das Studierendenwerk und die Stadt Freiburg die Kosten der Vermittlungsstelle zu gleichen Teilen. Trotz der Erfolge des Programms ist der Vermittlungsaufwand hoch. Nicht jede*r Interessent*in ist für das gemeinsame Wohnen geeignet. Es braucht Offenheit und die Bereitschaft, sich auf die oder den andere*n einzulassen, auf beiden Seiten. Darüber hinaus muss der Wohnraum geeignet sein. Doch wenn alles stimmt, wird dieser effizienter genutzt und beide Seiten profitieren vom Zusammenleben.
Neue Wohnformen denken
Alternative Wohnformen wie Mehrgenerationenhäuser, gemeinschaftliche Wohnprojekte oder Clusterwohnungen bieten ebenfalls Ansätze für eine suffiziente Wohnraumnutzung. Gemeinschaftlich genutzte Flächen und Räume, wie Küchen, Wohn- und Gästezimmer, oder flexibel nutzbare Schalträume, die je nach Bedarf und Lebensphase verschiedenen Nutzer*innen zugeschlagen werden können, senken den individuellen Wohnflächenbedarf. Kommunen können solche Projekte unterstützen, indem sie Grundstücke zu geringeren Preisen oder im Erbbaurecht bereitstellen oder Beratung und Vernetzung anbieten.
Die Stadt Freiburg fördert genossenschaftliches Wohnen durch dessen besondere Berücksichtigung bei der Erstellung von Vermarktungskonzepten und der Vergabe von Grundstücken. Dies erfolgt im Einzelfall über das jeweilige Vermarktungskonzept für größere Baugebiete. Damit sich Initiativen und Interessierte finden können, hat die Stadt außerdem ein digitales (Kontakt-)Forum für gemeinschaftliche Wohnprojekte eingerichtet.
Zweckentfremdungsverbot gegen unzulässigen Leerstand
2014 trat in Freiburg ein Zweckentfremdungsverbot in Kraft. Dieses besagt, dass Wohnraum nur dann für etwas anderes als das Wohnen genutzt werden darf, wenn eine entsprechende Genehmigung vorliegt; Leerstand gilt als Zweckentfremdung. Unterstützt wird das Verbot durch ein Leerstandskataster. Der offizielle Leerstand ist in Freiburg allerdings äußerst gering: Er liegt bei unter einem Prozent. Auf einer Internetplattform können Bürger*innen leerstehende Wohnungen melden. Die Stadtverwaltung prüft dann, ob ein unzulässiger Leerstand vorliegt und die Wohnung wieder bewohnt werden kann. Seit 2019 wurden so mehr als 500 Wohnungen als leerstehend gemeldet; in 83 Wohnungen konnte der Leerstand beendet werden. Etwa 300 Fälle werden derzeit noch geprüft.
Weitere kommunale Instrumente für mehr Wohnraumsuffizienz
Die Probleme, die mit einem großen Wohnflächenkonsum und Leerstand verbunden sind, sind in der Bevölkerung kaum bekannt. Und auch über Wohnalternativen wird nur selten diskutiert. Hier können die Kommunen ansetzen und etwa durch Medienarbeit ein Bewusstsein schaffen. So können sie über den Zusammenhang zwischen dem stetig zunehmenden Wohnflächenverbrauch pro Person und dem Mangel an Wohnraum, steigende Mieten, den Verbrauch von Flächen und Ressourcen sowie die Auswirkungen auf den Umwelt- und Klimaschutz informieren.
Genauso wichtig ist es, jene Haushalte, die sich über das Wohnen im Alter Gedanken machen und sich dafür interessieren, ihre Wohnfläche zu verringern, mit konkreten Informationsangeboten „abzuholen“. So können Kommunen den Menschen verschiedene Möglichkeiten vorstellen und ihnen dabei helfen, diese fundiert abzuwägen. Dies gelang etwa durch die Orientierungsberatung zum Wohnen im Alter durch Energieberater*innen, die im Forschungsprojekt „LebensRäume“ im Kreis Steinfurt zwischen 2019 und 2021 entwickelt und erprobt wurde.
Für umzugsinteressierte Senior*innen in großen Wohnungen oder Häusern steht häufig kein kleinerer Wohnraum, bestenfalls im Quartier, zur Verfügung. Auch hier kann die Kommune ansetzen, indem sie entsprechende Wohnungen selbst errichtet oder Bauflächen zur Verfügung stellt. Die sparsame Wohnflächennutzung kann außerdem bei der Vergabe von Grundstücken für Neubauvorhaben als Kriterium berücksichtigt werden. In Einfamilienhausgebieten können Umbauten und der Ersatzneubau etwa von kleineren Mehrfamilienhäusern durch eine Änderung des Bebauungsplans ermöglicht werden. Letztendlich können auch Kommunen finanzielle Förderung anbieten, deren Voraussetzung ein sparsamer Flächenverbrauch pro Person ist.
Ein Blick in die Zukunft
Das Beispiel Freiburg zeigt, dass es nicht die eine wirksame und akzeptierte Maßnahme für mehr Suffizienz beim Wohnen gibt. Vielmehr ist ein Bündel verschiedener Maßnahmen notwendig, die langfristig gedacht und umgesetzt werden müssen – schnelle Erfolge sind unwahrscheinlich und große Fallzahlen ebenfalls. Häufig werden Unterstützungsangebote bislang auf Projektbasis erprobt. Bleiben kurzfristige Erfolge aus werden nicht selten die Projekte nicht verstetigt. Hier braucht es einen langen Atem. Auch ist noch Forschung notwendig: Was wollen und brauchen die Gebäudeeigentümer*innen? Wie können rechtliche und planerische Vorgaben angepasst werden? Auch die Länder und der Bund sind gefragt. Sie können Kommunen und Privatpersonen über Förderprogramme finanziell unterstützen und die richtigen Rahmenbedingungen setzen, zum Beispiel im Baugesetzbuch.
Eine ausführlichere Version des Beitrags „Kommunale Instrumente für mehr Wohnraumsuffizienz – Das Beispiel Freiburg im Breisgau“ erschien zuerst in der Broschüre „Ist Neubau von gestern? – Neue Ansätze gegen die Wohnungsnot“ (erschienen im Dezember 2024) vom Klimaschutz im Bundestag e.V..
Tanja Kenkmann ist Senior Researcher und Projektleiterin im Bereich Energie & Klimaschutz am Standort Freiburg. Sie ist Expertin für soziale Aspekte der Energiewende im Gebäudebereich.
Weitere Informationen
Details zum „Wohnflächenverbrauch und Umweltschutz“ auf der Themenseite des Öko-Instituts
